桂林市楼房客户群分析_图文

本地市场

外地市场

1、消费者居住现状 2、消费者需求状况 3、对于桂林市本地市场总结

1、消费者主体结构 2、地区自身优势 3、外地置业城区选择 4、2010年楼盘外销数量构成

消费者居住现状

根据调查,目前桂林市居民的家庭月收入在

2000至2500元之间的比例最高,达18.25%;

6000元以上居的住现状高薪家庭比例最小,仅占1.8%。

桂林的单位家福利其房他,,庭150%% 结构以三口之家为主,大部分的居民

的居住现状为自购商品房,所占比例高达 经济适用房, 14%

自购商品房, 39%

38.73%;其次,为出租房,占32.3%;经济实用

房的占1出租3房,.327% %;单位福利分房的占10.27%;其他

占5%。

消费者对房价看法
房价
便宜, 7% 0%

适中, 42%

较贵, 51%

同时,高达56.76%的人群觉得买房难,房价高出所能承受 范围,23%的人群认为不难,可以轻松买到自己心仪的房子, 另外,还有20.24%的人群认为买房较难,因为买房人多, 看中的房源很难抢到。

消费者需求状况
显然,目前(2009年)高达3568元/平方米的房价远远超过 80%人群的承受能力,令许多消费者望而却步。

消费者需求状况
消费者预购建筑面积
另外,调查发现,收入越高越倾向于购买商品房,预购的建筑 面积也相对越大。

消费者需求状况
消费者的购房计划及购房类型
由此可见,消费者的观望心态占主

消费者需求状况

购房户型意向

写字楼 购房选择 4%
别墅 9%

高档公寓 19%

普通住宅 68%

消费者需求状况
购房动机

桂林未来房价走势
由此可见,大部分消费者对桂林房价看涨,同时,对长期房价的看 法与近期的看法有相当的一致性。

宏观调控政策对消费者购房计划的影 响
据调查,53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响, 而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购 房计划。面对当前的宏观政策,有购房计划的消费者人群中, 42.75%的选择延缓购买计划;看准就买,不受宏观政策影响 的占47.25%;同时,有10%的人则认为以后房价更高,趁别 人犹豫赶紧买。

对于桂林市本地市场总结
? 桂林居民对房屋的刚性需求将强,但是自购商品房的比 例却只占39%;
? 大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围,所以 本公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受 能力;
? 小户型销量需求多余大户型,开发商可以考虑以小户型 为主以满足大部分消费者需求;
? 桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅,高档楼盘在 本地市场销售量不大,主要针对外地市场
? 购房者的首次置业明显,交通环境和周边配套是消费者 最关注的购房因素
点击它

消费者主体结构

群体

原因

权重

A:在桂林学习、工 作者

桂林高校众多,许多外地学子学成 或南下或北上闯荡,大城市几年的 打拼发现工资增速远不及房价的疯 涨,桂林的相对低房价、曾经大学 生活的小美好让其产生了回归心。

较重

B:向往桂林美景和 享受桂林市美景及恬静的生活 良好环境

逐年 加重

C:受桂林低房价吸 桂林市与海南房地产市场十分相似,较轻 引的外地购房者 但房价却是海南的1/4,而且相比广
西的南宁、柳州也属于低档次房价

D:外地炒房团

高铁的建成和2个新区的发展以及桂 较轻 林城市品质的整个提升,潜力巨大

地区自身优势

群体

原因

权重

A: 山水和“新区”拥有山水景观优势、具备桂林特质 较重

的完美结合

的中高端楼盘,往往成为外地购房

者的置业首选,外销比例较火

B: 教育资源丰 高校、初中、小学数量众多,为下 较重 富、文化氛围浓 一代做准备 厚

C:新版块发展的 设计有花园洋房、别墅、类别墅 较轻

巨大潜力

等多种类型的产品,售价在3800—

10000元间,CBD大盘成外销大户

外地置业城区选择

2010年楼盘外销数量构成

总结
? 若企业将客户群分为本地市场和外地市场客户群时,应 该综合考虑各方面的比例,同时要根据消费者的购买习 惯和购买喜好进行产品的规划和设计。写得有点欠缺。
二、实在桂不得林就这样市写上楼去啦房~ 需求分析

(一)消费者需求调查
? 此次调查的对象主要为目前的购房主力军—— 80后年轻人。问卷登记率在90%以上,共收回 有效问卷335份,从而保证了能够了解更真实、 更全面的信息。

意向购买片区(09年十一)
从图1、图2个图表的对比情况可以看出,七星区仍是广大购房者置业的首选区域,其他 的区域变化不大,唯一有变化的是去年垫底的临桂新区今年超越八里 街,脱掉了“倒数第 一”的帽子。这皆归功于临桂新区今年大张旗鼓的城建,各项配套设施在政府规划中雏形 初现,购房者对于临桂新区的各项预期开始提高,从而 在市民心中的位置有了显著提升。 与临桂相比,八里街的发展则稍显滞后了。并且,在市区土地资源日益减少的情况下,开 发商的拿地目标都开始转向临 桂,2010年的新盘中临桂楼盘就占了六成,住宅的郊区化 是不可避免的。

09年十一跟10年五一比较

2009年十一心理价位

2010年五一心理价位

2009年十一桂林购房者购房置业所考虑的因素

2010年五一桂林购房者购房置业所考虑的因素

对楼盘类型需求

消费者需求分析

? 从图5、图6可以看出,桂林购房者对于购房要素的选 择上已经有了明显的变化。户型成为购房者首先考虑的 要素,而不再是地段交通。这是一个可喜的变化,因为 在桂林房地产快速发展的今天,如果购房者对于地段的 依赖性不减的话,对于整个房地产行业的发展绝对是一 个巨大的拘囿。

?

通过以上的消费者调查,桂林市消费者对楼房的

价格预期有小幅度上升,说明对桂林市房地产发展前景

看好,而且在购房要素的选择上已经有了明显的变化,

户型成为首要考虑的因素,而不再是交通地段,这位不

在黄金地段的楼盘来说是一个可喜的变化,也会对桂林

市房地产未来的发展起到积极地作用。

?三、客户群分析

三、客户群分析
? 1、桂林市2010上半年工薪报酬 ? 工资报酬持续增长,居民消费能力大幅提高 ? 上半年,桂林市城镇非私营单位从业人员
劳动报酬为42.23亿元,比上年同期增长 12.1%,其中职工工资总额为40.94亿元, 同比增长12.2%。在岗职工平均工资 14064元,比上年同期增加1401元,同比 增长11.1%。
?
?

三、客户群分析

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从桂林市2010年经济发展良好情况来说,今年

工资薪酬又能步入一个新的台阶,虽然今年的通货膨胀

稍微严重,但预计全年工资的涨幅已经超过CPI的涨幅,

居民的生活水平在不断提高。而且对于桂林市的发展预

期也是保持比较乐观的态度,对桂林市房地产业发展也

同样持有信心

三、客户群分析
? 2、我国正加速进入老龄化社会,养老市场 巨大
? (1)老龄人口数量庞大 ? 根据联合国人口署的预测,到2020年我国60岁以上人口将占到总
人口的16.7%,2050年将进一步上升到31.1%,截至2008年年 底全国老年人口增至1.69亿,占总人口的12.79%。预计到2050 年进入重度老龄化阶段,届时我国老年人口达到4.37亿,占总人口 30%以上。中国内地人口老龄化提速,老年人口出现首次增长高 峰,60岁以上人口将从“十一五”年均净增480万提高到“十二 五”的800万左右,2015年总量将突破2亿,占总人口的14.8%。 ? (2)迁徙性养老逐步冲破人们传统观念,必然加速旅游城市房地 产发展。
? (3)老年人口大多经过一生的打拼和积蓄,个人财富水平较高。 ? (4)2009年底,全市60周岁及以上老年人口为79.5万名,占总人
口数的15.54%。这一数字高出全国3个百分点,高出广西2个百分 点。去年桂林市老年人口较上年净增35896人,而去年全市净增人

三、客户群分析(按年龄与收入综合 划分)
? 在中高收入老年人期望的入住方式中,希望购 买房屋产权的占调查总数的51%,打算租赁房 屋使用权的占24%,希望购买产权式酒店的占 16%,打算采取其他形式的占9%。这也意味 着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。
? 注明:由于时间关系,没有来得及真正进行 市场调查,只能根据网上其他城市或者前几 年的数据进行推测模拟调查结果。样本量为 5000人,各类人群所占比例如下图所示:

三、客户群分析(样本分布情况)

三、客户群分析(九大类收入人群所 占比例)

三、客户群分析(年龄与收入的关系)

九大类客户群分析
? 一,低收入老年:收入低,不介意生活环境,只希望有 个栖身之地,61%与子女一起住,而36%的老人住在 养老院,还有少数老人自己找个地方搭起了自己的 “家”。对于重新购房的欲望几乎为0。
? 二,低收入中年:收入低,承担家庭经济重担,不太介 意生活环境,对于二次置业的欲望不强烈。
? 三,低收入青年:收入低,但是却富有激情,38%与 家庭成员一起居住,16%在外面租房子,29%单位分 的福利房,3%有自己的房子,14%居住在其他地方。 有32%有欲望买价格低廉的房子。

九大类客户群分析
? 四、中收入老年:收入中等,45%与子女一起居住, 23%只有两个老人一起住,15%居住在单身公寓, 10%愿意住在养老院,7%其他。希望有人陪着,注重 房屋周边的环境,开始注重养生,对于
? 五、中收入中年:收入中等,对于环境配套要求较高, 多于一半的人满足于目前的住房状况,28%打算另外 购房做投资或居住。
? 六、中收入青年:看重交通便利,配套设施环境,喜欢 小户型,购房欲望强烈,倾向于经济实惠,性价比较高 的房子。

九大类客户群分析
? 七、高收入老年:非常注重养生,对房屋周边环境的建 设有较高要求,配套健全,环境清幽,喜欢旅游等休闲 方式,68%的老年人希望购买适合养老的房子。
? 八、高收入中年:开始注重养生,喜欢旅游,希望所居 住的房子能体现自己的身份地位,对于设计要求较高, 45%的表示愿意购买环境好的房子,以备以后养生
? 九、高收入青年:喜欢大户型,对户型设计有较高要求, 冲动消费,其中有52%希望再次置业。

总结客户群分析及对项目定位的初步 建议:
? 1、桂林市购房者对高档公寓及别墅的需求量在 27%左右,比例较大。说明有进3成的消费者经济 能力较强,对高档楼盘的承受力较强。
? 2、桂林市本地消费者近7成对买房持观望的态度, 并有接近8成的消费者认为桂林市房价在未来两年 保持微涨趋势。依据桂林市经济发展形势,两年后 居民的工资会有阶段性的突破,经济水平定能上一 个新的台阶,对高档楼盘的承受力也会更强。
? 3、外省人口进入桂林旅游已经成为规模经济。旅 游人口一般属于中高端收入着,经济水平高于桂林 市本地人口。

? 4、桂林市已经成为“国家旅游改革试验区和全国服务 业的改革试点区域”“全国最佳休闲城市”等,桂林 市优美的山水风景已成为家喻户晓。近几年桂林市利 用秀丽的风景以及休闲的生活方式,吸引一部分高收 入人群进驻桂林。
? 5、中国老龄化趋势不断加强,老年年迁徙性养老已成 为一种时尚。桂林市在综合环境、空气质量、生活节 奏个发面均符合养老理念。桂林市全市60周岁及以上 老年人口为79.5万名,占总人口数的15.54%。这一数 字高出全国3个百分点,高出广西2个百分点。老年人经 过一生的积蓄打拼、经济能力较强。(由于时间关系, 未能进行调查,假设基本符合)
? 项目定位建议:中高档楼盘 旅游地产 养老主题地产

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